Blog da Dreher

Contabilidade imobiliária: RET e o segredo para reduzir custos e vender mais!

Imagine que você, como empreendedor da construção civil, está sempre buscando maneiras de otimizar seus custos, aumentar sua competitividade e garantir o sucesso dos seus projetos. Afinal, cada real economizado pode ser reinvestido no crescimento do seu negócio. Mas quando o assunto é tributação e contabilidade imobiliária, muitas vezes parece que os impostos acabam levando uma fatia significativa do seu lucro, não é mesmo?

É exatamente nesse ponto que o Regime Especial de Tributação (RET) pode fazer toda a diferença.

Talvez você já tenha ouvido falar desse regime, mas será que sabe realmente como ele pode impactar positivamente o seu empreendimento?

E mais, sabia que o RET pode se aplicar não apenas a grandes edifícios, mas também a projetos menores, como lotes e desmembramentos para construção de casas.

Vamos juntos explorar como o RET pode transformar a gestão tributária do seu negócio, tornando-a mais leve e eficiente.

Continue a leitura e descubra como você pode se beneficiar dessa importante ferramenta fiscal!

1 – O que é o RET?

O Regime Especial de Tributação (RET) é um regime fiscal criado para atender especificamente às empresas do setor de construção civil que atuam com incorporação imobiliária.

Esse regime permite que as empresas paguem uma alíquota única de 4% sobre a receita mensal obtida com a venda das unidades imobiliárias. Essa alíquota abrange quatro tributos: o Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ), a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), o PIS/Pasep e a Cofins.

O principal objetivo do RET é proporcionar uma forma mais vantajosa de tributação para as empresas do setor, ao concentrar todos esses tributos em uma única alíquota, o que resulta em uma carga tributária menor. Dessa forma, o empreendedor consegue direcionar mais recursos para o desenvolvimento e conclusão dos seus projetos, o que pode aumentar a competitividade da empresa no mercado.

Além disso, o RET transmite maior segurança e credibilidade aos compradores dos imóveis devido a instituição do patrimônio de afetação.

2 – Entendendo os conceitos imobiliários

Para entender plenamente como o RET pode beneficiar sua empresa, é importante compreender alguns conceitos-chave relacionados à construção imobiliária.

O que é incorporação imobiliária?

A incorporação imobiliária é o processo pelo qual uma empresa desenvolve e realiza a construção de edificações compostas por unidades autônomas, como apartamentos ou casas, com o objetivo de vendê-las. O incorporador é o responsável por todo o processo, desde a aquisição do terreno até a entrega das unidades finalizadas aos compradores.

Conceito de unidade autônoma

No contexto de uma incorporação imobiliária, uma unidade autônoma é cada uma das partes de um empreendimento que pode ser vendida ou transferida independentemente das demais. Exemplos de unidades autônomas incluem apartamentos em um condomínio vertical (edifício) ou casas em um condomínio horizontal. Essas unidades têm características próprias, como matrícula individual no cartório de imóveis, e são parte fundamental na definição dos direitos e deveres dos proprietários.

Diferença entre condomínio vertical e horizontal

Os condomínios imobiliários podem ser classificados como condomínios verticais ou horizontais, dependendo do tipo de construção:

Condomínio Vertical: Refere-se a edifícios com vários andares, onde as unidades autônomas são os apartamentos distribuídos em andares sobrepostos.
Condomínio Horizontal: Refere-se a conjuntos de casas ou lotes que estão dispostos lado a lado em uma área de terreno, sem sobreposição vertical.

Essas distinções são importantes porque, independentemente de ser um condomínio vertical ou horizontal, o RET pode ser aplicado, desde que cumpridos os requisitos legais.

Quem é o incorporador?

O incorporador é a pessoa física ou jurídica que se responsabiliza por todo o processo de incorporação imobiliária. Ele não apenas coordena a construção das unidades autônomas, mas também realiza a venda dessas unidades. O papel do incorporador é fundamental, pois ele assume a responsabilidade pelo sucesso do empreendimento, desde a concepção até a entrega final das unidades aos compradores.

Com esses conceitos esclarecidos, fica mais fácil entender como o RET pode ser aplicado no seu empreendimento, trazendo vantagens significativas em termos de economia tributária.

Diferença entre loteamento e desmembramento

Loteamento é a divisão de uma área de terreno em lotes destinados à edificação, com a criação de novas vias de circulação, praças, e outras áreas públicas que são obrigatoriamente doadas ao poder público. O loteamento implica a criação de nova infraestrutura, como ruas, calçadas, áreas verdes, e outros espaços de uso comum, que serão posteriormente incorporados ao patrimônio do município.

Desmembramento é a divisão de um terreno em lotes, mas sem a necessidade de criar novas vias ou áreas públicas. O desmembramento utiliza a infraestrutura já existente, sem modificar a malha viária ou a configuração urbana original. No desmembramento, não há criação de novas ruas ou áreas públicas. As vias e infraestruturas existentes permanecem como estão, atendendo aos novos lotes criados.

3 – Não são só as grandes incorporadoras que podem aderir ao RET

Quando falamos em Regime Especial de Tributação (RET), muitos empreendedores da construção civil podem imaginar que ele se aplica apenas aos grandes prédios e condomínios verticais. No entanto, o RET é uma ferramenta fiscal acessível a uma ampla variedade de projetos de incorporação imobiliária, independentemente do seu tamanho.

Aqui estão os principais tipos de incorporação que podem aderir ao RET, juntamente com uma breve definição de cada um:

Construção de Edificações em Condomínio: Refere-se à construção de edifícios compostos por unidades autônomas, como apartamentos em um condomínio vertical, onde as unidades são distribuídas em andares sobrepostos.

Condomínio de Lotes: Trata-se da subdivisão de um terreno em lotes menores para venda, sem necessariamente haver construção imediata. O comprador adquire o lote com a possibilidade de construir uma unidade autônoma futura.

Lote Decorrente de Desmembramento Vinculado à Construção de Casa Isolada: Neste caso, um terreno maior é dividido em lotes menores, sem a criação de novas vias públicas, e cada lote é destinado à construção de uma casa isolada, sem compartilhamento de paredes com outras unidades.

Lote Decorrente de Desmembramento Vinculado à Construção de Casa Geminada: Similar ao anterior, mas com a diferença de que as casas construídas compartilham uma ou mais paredes com as unidades vizinhas, caracterizando uma construção geminada.

Lote Decorrente de Loteamento Vinculado à Construção de Casa Isolada: Um terreno é dividido em lotes com a criação de novas vias e infraestrutura pública, e cada lote é destinado à construção de uma casa isolada.

Lote Decorrente de Loteamento Vinculado à Construção de Casa Geminada: Assim como no caso anterior, o terreno é dividido em lotes com nova infraestrutura, mas as casas construídas nesses lotes são geminadas, ou seja, compartilham paredes com as unidades vizinhas.

4 – Patrimônio de Afetação: Segurança para seu empreendimento

O que é Patrimônio de Afetação?

O patrimônio de afetação é um regime jurídico que permite separar o patrimônio de um empreendimento específico do restante do patrimônio da incorporadora.

Isso significa que os bens, direitos e obrigações relacionados a um determinado projeto imobiliário (como um condomínio ou um conjunto de casas) ficam separados dos demais bens da empresa. Dessa forma, os recursos obtidos com a venda das unidades do empreendimento afetado só podem ser utilizados para concluir aquele projeto específico.

O principal objetivo do patrimônio de afetação é proporcionar maior segurança aos compradores das unidades e aos credores do empreendimento. Em caso de problemas financeiros da incorporadora, os bens afetados não podem ser utilizados para quitar dívidas que não estejam relacionadas diretamente ao empreendimento. Isso garante que o projeto será concluído e que os direitos dos compradores serão respeitados.

Como constituir o Patrimônio de Afetação?

Para que um empreendimento seja submetido ao patrimônio de afetação, é necessário seguir alguns passos:

Decisão de Afetação: A incorporadora deve optar formalmente pela afetação do empreendimento. Essa decisão é irretratável, ou seja, uma vez feita, não pode ser revertida.
Registro no Cartório de Imóveis: A decisão de afetação deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis onde o empreendimento está localizado. Isso formaliza a separação patrimonial e garante a publicidade do ato, tornando-o conhecido e oponível a terceiros.
Conta bancária: manter e movimentar os recursos financeiros em conta de depósito aberta especificamente para este fim.
Escrituração Contábil Destacada: Conforme o Art. 34 da IN RFB nº 2.179/2024, a incorporadora deve manter uma escrituração contábil separada para cada empreendimento afetado. Isso permite um controle mais rigoroso dos recursos e garante que os benefícios fiscais do RET sejam aplicados corretamente.

A constituição do patrimônio de afetação é um requisito fundamental para que a incorporadora possa optar pelo RET.

5 – Tipos de RET – Regime Especial de Tributação

Ao explorar as oportunidades que o Regime Especial de Tributação (RET), podemos dizer que temos 4 tipos de RET:

RET Normal

O RET normal é a forma mais tradicional desse regime, aplicável tanto a condomínios verticais, quanto a condomínios horizontais, permitindo que as empresas paguem uma alíquota única e reduzida de 4% sobre as receitas de venda das unidades.

RET Minha Casa Minha Vida (PMCMV)

O segundo tipo de RET é voltado para construções e incorporações de imóveis residenciais de interesse social no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), conforme definido pela Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009. Este regime é aplicável a projetos destinados a famílias cuja renda se enquadre na Faixa Urbano 1, conforme disposto nos §§ 8º e 9º do art. 4º da Lei nº 10.931, de 2004.

O RET nesse contexto oferece condições fiscais mais favoráveis, com uma alíquota reduzida que visa facilitar a viabilidade econômica desses empreendimentos. Esse incentivo é essencial para que as construtoras possam desenvolver habitações de interesse social, atendendo à demanda por moradia acessível para as famílias de menor renda e contribuindo para a redução do déficit habitacional no país.

RET Programas Minha Casa Minha Vida (PMCMV) e Casa Verde e Amarela

O terceiro tipo de RET abrange as construções de unidades habitacionais contratadas no âmbito dos Programas Minha Casa Minha Vida (PMCMV), de acordo com a Lei nº 11.977, de 2009, e Casa Verde e Amarela, conforme os arts. 2º e 2º-A da Lei nº 12.024, de 27 de agosto de 2009. Este RET é especialmente importante para empreendimentos que buscam oferecer habitação a preços acessíveis, aproveitando incentivos fiscais que permitem a construção de unidades habitacionais com condições mais competitivas no mercado.

RET – Artigo 68 da Lei 4.591/64 (Nova Possibilidade de Adesão para Loteamentos e Desmembramentos)

Por fim, temos o RET do Artigo 68 da Lei 4.591/64, uma novidade trazida pela Lei nº 14.382 de 2022. Este tipo de RET criou uma nova possibilidade de adesão para empreendimentos de loteamentos e desmembramentos. Isso significa que projetos que envolvem a divisão de terrenos, seja por loteamento (com criação de novas vias e infraestrutura) ou por desmembramento (utilizando a infraestrutura já existente), agora podem optar pelo RET, desde que haja a construção de casas isoladas ou geminadas.

Essa inclusão é uma grande vantagem para os empreendedores que atuam nesses tipos de projetos, oferecendo-lhes a mesma alíquota reduzida de 4% sobre as receitas, tornando o desenvolvimento desses empreendimentos mais atrativo do ponto de vista fiscal.

6 – Requisitos e obrigações para aderir ao RET

Para que sua empresa possa usufruir dos benefícios do Regime Especial de Tributação (RET), é necessário seguir um conjunto de etapas e cumprir rigorosamente todas as exigências legais. Abaixo, apresentamos um passo a passo didático para guiar você nesse processo:

Realizar algum tipo de incorporação

O primeiro requisito para aderir ao RET é estar envolvido em algum tipo de incorporação imobiliária. As modalidades que podem se qualificar para o RET incluem:

Construção de edificações em condomínio: Desenvolvimento de prédios com várias unidades autônomas, como apartamentos.
Condomínio de lotes: Subdivisão de um terreno em lotes para futura construção, sem necessidade de construção imediata.
Lote decorrente de desmembramento vinculado à construção de casa isolada: Divisão de um terreno existente para construir casas individuais, sem criação de novas vias.
Lote decorrente de desmembramento vinculado à construção de casa geminada: Similar ao anterior, mas para construção de casas geminadas, que compartilham uma ou mais paredes.
Lote decorrente de loteamento vinculado à construção de casa isolada: Subdivisão de terrenos com criação de novas infraestruturas, destinadas à construção de casas isoladas.
Lote decorrente de loteamento vinculado à construção de casa geminada: Subdivisão de terrenos com criação de novas infraestruturas, destinadas à construção de casas geminadas.

Memorial de incorporação

Para dar prosseguimento à incorporação, é necessário registrar o Memorial de Incorporação no Cartório de Registro de Imóveis. Isso inclui:

Registro da incorporação: Formalizar a incorporação no Registro de Imóveis.
Requerimento assinado: O requerimento deve ser assinado pelo representante legal da incorporadora.
Documentação completa: Inclui o memorial descritivo, a convenção de condomínio e os demais documentos exigidos pelo art. 32 da Lei nº 4.591/64.

Instituir o patrimônio de afetação

O Patrimônio de Afetação é um requisito fundamental para aderir ao RET, pois ele separa o patrimônio de um empreendimento específico do restante do patrimônio da incorporadora. Os passos incluem:

Separação patrimonial: Segregar os bens e recursos do empreendimento afetado do patrimônio geral da empresa.
Registro no Cartório de Imóveis: Instituir o patrimônio de afetação através de um procedimento formal no cartório.
Irretratabilidade: Uma vez realizado, o patrimônio de afetação é irretratável, ou seja, não pode ser revertido.
Realização junto com a incorporação: Este procedimento pode ser realizado simultaneamente ao registro da incorporação ou não.

Formalizar a opção na Receita Federal

Para aderir ao RET, é necessário formalizar a opção junto à Receita Federal. Isso requer:

Aderir ao Domicílio Tributário Eletrônico (DTE): Inscrever-se no DTE para comunicação eletrônica com a Receita Federal.
Apresentar Requerimento de Opção ao Regime Especial: Enviar o requerimento formalizando a opção pelo RET.
Regularidade fiscal federal: Garantir que a empresa esteja em dia com todas as suas obrigações fiscais federais.
Regularidade com o FGTS: Certificar-se de que todos os recolhimentos ao FGTS estão em dia.
Conformidade legal: Assegurar que não haja sentenças condenatórias decorrentes de improbidade administrativa, nem sanções penais ou administrativas por condutas lesivas ao meio ambiente.
Documentação imobiliária: Incluir a certidão de ônus do Registro de Imóveis, que deve conter o registro da incorporação e a averbação do Termo de Afetação do Terreno.

Habilitação ao RET

A habilitação da empresa ao RET é o passo final, onde a Receita Federal formaliza a adesão através de um Ato Declaratório Executivo. Os principais pontos são:

Ato Declaratório Executivo: A habilitação ao RET será formalizada pela Receita Federal através de um Ato Declaratório Executivo.
Criação de CNPJ próprio: Será criado um CNPJ específico para a incorporação imobiliária e o patrimônio de afetação.
Direito a recurso: Em caso de indeferimento da habilitação, a empresa tem o direito de recorrer no prazo de 10 dias.

Obrigações de escrituração contábil

Além de formalizar a opção pelo RET, a empresa precisa cumprir rigorosamente as obrigações de escrituração contábil. De acordo com o Art. 34 da Instrução Normativa RFB nº 2.179/2024, é exigido que a incorporadora mantenha uma escrituração contábil destacada para cada construção ou empreendimento afetado. Isso significa que todas as receitas, despesas, custos e demais operações financeiras do empreendimento devem ser registradas de forma separada, garantindo a transparência e o controle adequado das finanças.

Essa escrituração destacada é fundamental para a conformidade com o RET, pois permite que a Receita Federal monitore a aplicação correta dos tributos e assegura que a empresa esteja cumprindo todas as exigências fiscais. Qualquer falha na escrituração pode resultar em penalidades e na perda dos benefícios fiscais proporcionados pelo RET.

7 – Tributação no RET Normal

O Regime Especial de Tributação (RET), conforme estabelecido pelos artigos 12 a 18 da Instrução Normativa RFB nº 2.179/2024, oferece um regime específico para a tributação das incorporações imobiliárias. Esse regime simplifica a tributação e unifica os tributos em uma alíquota fixa.

Alíquota e composição

No RET normal, a tributação é realizada por meio de uma alíquota fixa de 4% sobre a receita bruta mensal auferida pela venda das unidades imobiliárias que compõem a incorporação. Essa alíquota unificada engloba os seguintes tributos:

Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ)
Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL)
Contribuição para o PIS/Pasep
Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins)

A alíquota de 4% é aplicada diretamente sobre a receita mensal, e os tributos são recolhidos de forma unificada, simplificando a gestão tributária e reduzindo o número de obrigações acessórias.

Base de cálculo e dedutibilidades

A base de cálculo para a aplicação da alíquota de 4% compreende o total das receitas recebidas pela venda das unidades imobiliárias. Além disso, a base de cálculo inclui:

Receitas financeiras: Decorrentes de operações vinculadas à incorporação.
Variações monetárias: Resultantes de operações financeiras associadas à incorporação.

No entanto, o RET permite a dedução de alguns valores da receita bruta, como:

Vendas canceladas
Devoluções de vendas
Descontos incondicionais concedidos

Esses valores podem ser deduzidos da base de cálculo, reduzindo o montante sujeito à alíquota de 4%. Em casos onde o montante das devoluções e cancelamentos supera o total das receitas do período, a diferença pode ser deduzida em períodos subsequentes.

Pagamento dos tributos

O pagamento dos tributos unificados deve ser efetuado até o 20º dia do mês subsequente ao do recebimento das receitas. Para realizar o pagamento, a incorporadora deve utilizar o Documento de Arrecadação de Receitas Federais (Darf), preenchendo o número de inscrição do CNPJ da incorporação e utilizando o código de receita específico, 4095.

Caso o vencimento caia em um dia não útil, o pagamento deve ser efetuado até o primeiro dia útil subsequente.

Isso pode ser do seu interesse: Gestão Financeira na Construção Civil: O Caminho para o Sucesso

Repartição da Receita Tributária

A alíquota de 4% é distribuída entre os tributos federais da seguinte forma:

Cofins: 1,71%
Contribuição para o PIS/Pasep: 0,37%
IRPJ: 1,26%
CSLL: 0,66%

Esses percentuais refletem a participação de cada tributo no total arrecadado, e o recolhimento é considerado definitivo, sem possibilidade de restituição ou compensação em caso de apuração posterior de indébitos.

Implicações do não pagamento

O não pagamento das obrigações tributárias, previdenciárias e trabalhistas vinculadas ao patrimônio de afetação pode resultar na perda dos benefícios fiscais do RET. Além disso, em casos de falência ou insolvência da incorporadora, a continuidade da obra pode ser comprometida, e as dívidas fiscais tornam-se exigíveis pelos adquirentes das unidades habitacionais.

Comparação com outras formas de tributação

Comparado com outros regimes tributários, como o Lucro Presumido ou o Lucro Real, o RET pode resultar em uma carga tributária significativamente menor.

No Lucro Presumido, por exemplo, a soma dos tributos pode ultrapassar 6% da receita, dependendo do faturamento da empresa.

No Lucro Real, a tributação depende do lucro efetivo da empresa, o que pode ser desvantajoso em períodos de alta lucratividade.

Ao optar pelo RET, a empresa garante uma tributação mais previsível e, em muitos casos, mais baixa, o que pode representar uma economia substancial.

Vantagem financeira e fiscal

As vantagens fiscais do RET incluem não apenas a redução da alíquota efetiva, mas também a simplificação da gestão tributária. Com uma alíquota única e fixa, a empresa pode planejar melhor suas finanças, sabendo exatamente quanto pagará de tributos a cada mês. Essa previsibilidade é especialmente importante em um setor como o da construção civil, onde os fluxos de caixa podem ser altamente variáveis.

8 – A importância de um contador especializado

Gerir corretamente a adesão e a manutenção do RET exige conhecimento técnico especializado. A legislação tributária brasileira é complexa e repleta de detalhes que precisam ser observados com rigor para garantir que sua empresa esteja em conformidade e aproveite todos os benefícios fiscais.

Complexidade das normas fiscais

As normas fiscais que regulam o RET são detalhadas e exigem uma compreensão profunda das obrigações contábeis e fiscais. Desde a instituição do patrimônio de afetação até a escrituração contábil destacada, cada passo precisa ser executado com precisão. Qualquer erro ou omissão pode resultar em penalidades, multas e até na perda dos benefícios fiscais.

Enfim, quer conferir um pouco mais sobre todos os detalhes apresentados ao longo do artigo? Então, veja agora mesmo um vídeo exclusivo sobre o assunto!

Benefícios de contar com assessoria contábil

Um contador especializado não apenas assegura que todas as obrigações sejam cumpridas corretamente, mas também pode identificar oportunidades adicionais de economia fiscal, garantindo que sua empresa maximize seus lucros e minimize os riscos. Além disso, um contador experiente no setor de construção civil estará preparado para oferecer aconselhamento estratégico, ajudando a sua empresa a crescer de maneira sustentável e eficiente.

Contar com um profissional qualificado é, portanto, indispensável para quem deseja aproveitar os benefícios do RET sem comprometer a segurança jurídica do seu empreendimento.